Tο economico, σε συνεργασία με την εταιρεία Συμβούλων για χρηματοοικονομικές υποθέσεις ProVisions, παρουσιάζει και εξηγεί τις ρυθμίσεις της εβδομάδας που αναφέρονται σε επενδυτικά και χρηματοδοτικά, εταιρικά και εργασιακά ζητήματα. Σήμερα παρουσιάζονται η νέα φορολογία Ακινήτων, το Νεο Κληρονομικό Δίκαιο και η μείωση τεκμηρίων διαβίωσης.
Φορολογία ακινήτων
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προχωρά σε σημαντικές αλλαγές στο υφιστάμενο πλαίσιο φορολογικών απαλλαγών για τους ιδιοκτήτες που προχωρούν σε μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων. Οι παρεμβάσεις έχουν στόχο στην ενίσχυση της προσφοράς στην αγορά ενοικίων, ιδιαίτερα στις μισθώσεις διάρκειας άνω των έξι μηνών.
Με τις νέες διατάξεις, περισσότεροι ιδιοκτήτες θα μπορούν να εξασφαλίσουν έως 36 μήνες αφορολόγητα ενοίκια, αν μετατρέψουν κλειστά ή βραχυχρόνια εκμισθούμενα σπίτια σε μακροχρόνιες μισθώσεις, τηρώντας συγκεκριμένες προϋποθέσεις και προθεσμίες.
Οι βασικές αλλαγές περιλαμβάνουν:
- Επέκταση επιφάνειας για πολύτεκνες οικογένειες: Το ισχύον όριο των 120 τ.μ. αυξάνεται στην περίπτωση που το ακίνητο μισθώνεται σε οικογένειες με τρία ή περισσότερα παιδιά. Έτσι, για παράδειγμα, ιδιοκτήτης κατοικίας 140 τ.μ. που τη νοικιάζει σε τρίτεκνη οικογένεια, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια επί τρία έτη.
- Προστασία από απώλεια της απαλλαγής: Θεσπίζεται δυνατότητα αντικατάστασης του ενοικιαστή σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης. Ο ιδιοκτήτης θα διαθέτει χρονικό περιθώριο έως τρεις μήνες για να υπογράψει νέο συμβόλαιο και να συνεχίσει να επωφελείται της φορολογικής απαλλαγής.
- Ειδική πρόβλεψη για δημόσιους λειτουργούς: Δίνεται η δυνατότητα σύναψης εξαμήνων μισθώσεων με εκπαιδευτικούς ή άλλους δημοσίους υπαλλήλους, χωρίς αυτό να επηρεάζει την ισχύ της φορολογικής ελάφρυνσης. Αφορά κυρίως ιδιοκτήτες που επιλέγουν να διαθέσουν τα ακίνητά τους για περιορισμένο χρονικό διάστημα.
Η φοροαπαλλαγή αφορά σε σπίτια που ήταν «κλειστά» πριν δοθούν για ενοικίαση, ήτοι απαιτείται να έχουν δηλωθεί ως «κενά» σε Ε2 για τρία συνεχόμενα χρόνια πριν από τη μίσθωση, ώστε να θεμελιωθεί το δικαίωμα απαλλαγής.
Εναλλακτικά, για ακίνητα που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, απαιτείται να είχαν δηλωθεί στο σχετικό μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν αλλάξουν χρήση σε μακροχρόνια μίσθωση, όπως προβλέπει το υπάρχον πλαίσιο.
Ως εκ τούτου, αν θέλουν να ξεκινήσουν από φέτος νέα μίσθωση, οι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι σίγουροι ότι το ακίνητο ήταν δηλωμένο ως «κενό» στο Ε2 των ετών 2022, 2023 και 2024 (τουλάχιστον για τρεις συνεχόμενες χρήσεις) ή ότι είχε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν την αλλαγή χρήσης.
Σε κάθε περίπτωση, η εκμισθούμενη κατοικία πρέπει να ενταχθεί στη μακροχρόνια μίσθωση έως τέλος του 2026, ώστε να «κλειδώσει» η τριετής απαλλαγή.
Σημειώνεται ότι αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει και δεν βρεθεί νέος εντός τριών μηνών, η απαλλαγή δεν συνεχίζεται για τα επόμενα μισθώματα και αυτά φορολογούνται κανονικά με την κλίμακα εισοδήματος. Ο ιδιοκτήτης δεν επιστρέφει φόρους που γλίτωσε όσο ήταν ενεργή η μίσθωση, αλλά εν έχει πλέον ξανά δικαίωμα απαλλαγής για ενοίκια και χάνει τους υπόλοιπους μήνες, από τους 36 μήνες που θα δικαιούτο συνολικά.
Επιπλέον, αν το ακίνητο δοθεί έστω και πρόσκαιρα σε βραχυχρόνια μίσθωση (πχ το καλοκαίρι όταν μένει κενό από μισθωτές εκπαιδευτικούς λόγω λήξεως της σχολικής χρονιάς) το ευεργέτημα χάνεται και μπορεί να υπάρξουν αναδρομικές φορολογήσεις και πρόστιμα.
Παράλληλα αναμένεται να κατατεθεί και ξεχωριστό νομοσχέδιο που θα αφορά τη διαχείριση των κληροδοτημάτων. Στόχος των παρεμβάσεων είναι η δημιουργία ενός νέου καταλόγου διαθέσιμων ακινήτων που θα μπορούσαν να διατεθούν για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών. Συγχρόνως, βρίσκεται σε εξέλιξη διάλογος με τις τράπεζες και τους servicers, οι οποίοι κατέχουν περίπου 20.000 ακίνητα, με σκοπό την ενεργοποίησή τους, εφόσον αντιμετωπιστούν ζητήματα γραφειοκρατίας και νομικών εμποδίων.
Το σύνολο των παρεμβάσεων θα ενισχυθεί περαιτέρω με ένα νέο πρόγραμμα επιδότησης που θα καλύπτει δαπάνες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Το πρόγραμμα αυτό δεν θα περιορίζεται μόνο σε κατοικίες για ιδιοκατοίκηση, αλλά και ακινήτων που προορίζονται για ενοικίαση, προκειμένου να αξιοποιηθούν προς εξυπηρέτηση των στεγαστικών αναγκών.
Μειώσεις τεκμηρίων
Η κυβέρνηση προχωρά σε μείωση τεκμηρίων διαβίωσης από 30% έως 75%, προσφέροντας φορολογική ελάφρυνση σε χιλιάδες νοικοκυριά. Το μέτρο εφαρμόζεται άμεσα και αφορά κυρίως κατοικίες και αυτοκίνητα.
Το μέτρο εντάσσεται στο ευρύτερο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης που εξαγγέλθηκε από τη ΔΕΘ τον Σεπτέμβριο και περιλαμβάνεται στο σχέδιο νόμου που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση από το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Η παρέμβαση στα τεκμήρια διαβίωσης οδηγεί σε μείωση του τεκμαρτού εισοδήματος για κατοικίες κατά 30%, σε μείωση για αυτοκίνητα ανάλογα με τον κυβισμό και τις εκπομπές CO2, και σε εξαίρεση των εξαρτώμενων τέκνων με ίδιο εισόδημα από την ελάχιστη αντικειμενική δαπάνη των 3.000 ευρώ.
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο που δόθηκε στη δημοσιότητα, οι ελαφρύνσεις αυτές θα ισχύσουν άμεσα, ελαφρύνοντας και τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από 1.1.2025, για τα οποία οι φορολογούμενοι θα φορολογηθούν την άνοιξη του 2026.
Οι αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης – τεκμήρια διαβίωσης, επιβάλλονται όταν το εισόδημα που δηλώνει ο φορολογούμενος υπολείπεται του τεκμαρτού που υπολογίζει η εφορία, με βάση ακίνητα, αυτοκίνητα, πισίνες, σκάφη ή άλλες υπηρεσίες και αποκτήματα που αυτός εμφανίζεται πως είχε κάθε έτος, η κατοχή των οποίων συνεπάγεται και αντίστοιχο κόστος συντήρησης. Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπει πρόσθετο φόρο, που υπολογίζεται στη διαφορά δηλωθέντων και τεκμαρτών εισοδημάτων. Ανάλογα με το εισόδημα (χαμηλό-υψηλό) μπορεί ο φορολογούμενος να χάνει ή να περισώζει τις μειώσεις φόρων
Το βάρος είναι σημαντικό, ιδιαίτερα για τις κατοικίες: το τεκμήριο διαβίωσης δεν επιβάλλεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου όπως ο ΕΝΦΙΑ, αλλά σε όποιον διαμένει σε αυτό, δηλαδή και στον ενοικιαστή.
Η αναμόρφωση των τεκμηρίων για τις κατοικίες προβλέπει μείωση του οριακού συντελεστή κατά 30% για όλες τις κατηγορίες εμβαδών. Με τα νέα δεδομένα, για μια κατοικία 80 τετραγωνικών μέτρων, το ετήσιο τεκμήριο μειώνεται από 3.200 ευρώ σε 2.240 ευρώ, εξοικονομώντας φόρους για εισόδημα έως 960 ευρώ. Ενώ για κατοικία 120 τ.μ., η μείωση στο τεκμαρτό φορολογητέο εισόδημα λόγω του σπιτιού, φτάνει και σε 1.760 ευρώ ετησίως (από 5.800 ευρώ σε 4.040 ευρώ)
Από τον βασικό κανόνα υπολογισμού των τεκμηρίων, όμως, εκφεύγουν τα ακίνητα σε περιοχές με υψηλότερες τιμές ζώνης. Σε αυτές το τεκμαρτό εισόδημα επιδέχεται μεγάλη προσαύξηση. Για αυτό και η έκπτωση που τώρα εισάγεται, οδηγεί σε σημαντικό οικονομικό όφελος, καθώς η μείωση στο φορολογητέο εισόδημα φτάνει και στο 35%.
Στα αυτοκίνητα, εισάγεται ένα υβριδικό σύστημα υπολογισμού που συνδυάζει τα κυβικά με τις εκπομπές CO2, ευνοώντας τα φιλικότερα προς το περιβάλλον οχήματα.
Τα υβριδικά και τα μικρού κυβισμού αυτοκίνητα γνωρίζουν τις μεγαλύτερες μειώσεις, ενώ προβλέπεται ελάχιστο ετήσιο τεκμήριο 2.000 ευρώ για αυτοκίνητα έως 1.200 κυβικά. Αφορά όμως μόνο αυτοκίνητα που έχουν ταξινομηθεί μετά την 1η.11.2010 και όχι παλαιότερα οχήματα.
Από τη μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης ωφελούνται συνολικά 477.000 φορολογούμενοι που σήμερα επιβαρύνονται λόγω διαφοράς μεταξύ δηλωθέντος και τεκμαρτού εισοδήματος. Το μέτρο αφορά κυρίως τη μεσαία τάξη, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές κύριας κατοικίας, καθώς και νοικοκυριά με ένα ή περισσότερα αυτοκίνητα.
Πέρα από τις μειώσεις, η μεταρρύθμιση περιλαμβάνει και την εξαίρεση των εξαρτώμενων τέκνων που διαθέτουν ίδιο εισόδημα από την ελάχιστη αντικειμενική δαπάνη των 3.000 ευρώ που επιβάλλεται σε κάθε φυσικό πρόσωπο. Αυτό σημαίνει ότι οικογένειες με εργαζόμενα τέκνα δεν θα επιβαρύνονται πλέον με τεκμαρτό εισόδημα για τα παιδιά τους που έχουν δική τους φορολογική ταυτότητα.
Η μείωση των τεκμηρίων συνοδεύεται από τη γενικότερη αναμόρφωση της φορολογικής κλίμακας που ωφελεί 4 εκατομμύρια φορολογούμενους, τη μείωση του ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς και την εισαγωγή ενδιάμεσου συντελεστή 25% στα ενοίκια. Το σύνολο των μέτρων στοχεύει στην ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης της μεσαίας τάξης εντός των δημοσιονομικών στόχων της χώρας.
Νέο Κληρονομικό Δίκαιο
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά σε θεσμικές παρεμβάσεις που αναμορφώνουν πλήρως το Κληρονομικό Δίκαιο, καθιερώνοντας προστασία των κληρονόμων από χρέη, ψηφιακές διαδικασίες, γραφολογικούς ελέγχους, δικαιώματα συντρόφων και αυστηρότερο, διαφανές σύστημα εκκαθάρισης.
Το νέο νομικό πλαίσιο αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση εντός των επόμενων μηνών και να ψηφιστεί έως τα τέλη του 2025, με ισχύ από τις αρχές του 2026.
Σύμφωνα με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις, οι οφειλές του θανόντος θα εξοφλούνται αποκλειστικά από την κληρονομιαία περιουσία, χωρίς προσωπική ευθύνη των δικαιούχων. Εάν το ύψος των χρεών υπερβαίνει την αξία της περιουσίας, το υπόλοιπο θα διαγράφεται αυτόματα, χωρίς να απαιτείται οικονομική συμμετοχή των κληρονόμων.
Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή εισηγείται τη δημιουργία ενός διαφανούς και αυτοματοποιημένου μηχανισμού εκκαθάρισης, ώστε οι διαδικασίες να ολοκληρώνονται ταχύτερα και χωρίς δικαστική εμπλοκή. Οι πιστωτές και το Δημόσιο θα αποζημιώνονται μόνο από το ενεργητικό της κληρονομιάς, ενώ οι κληρονόμοι θα μπορούν να συμμετέχουν ενεργά στη διαχείριση της περιουσίας, σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο.
Το νέο πλαίσιο θέτει περιορισμούς στις ιδιόγραφες διαθήκες με σκοπό την ενίσχυση της αξιοπιστίας και της διαφάνειας. Καθιερώνεται υποχρεωτική γραφολογική πραγματογνωμοσύνη πριν από την επικύρωση κάθε ιδιόγραφης διαθήκης και εξετάζεται η δημιουργία ηλεκτρονικού μητρώου διαθηκών, που θα λειτουργεί υπό κρατική εποπτεία.
Για πρώτη φορά, αναγνωρίζεται δικαίωμα κληρονομικής διαδοχής και στους εκτός γάμου συντρόφους, εφόσον υπάρχει σύμφωνο συμβίωσης ή αποδεδειγμένη μακροχρόνια σχέση. Η ρύθμιση ευθυγραμμίζει την Ελλάδα με τις σύγχρονες ευρωπαϊκές πρακτικές ισότητας.
Προωθούνται επίσης τροποποιήσεις στη νόμιμη μοίρα, δηλαδή στο υποχρεωτικό μερίδιο της περιουσίας που λαμβάνουν τα τέκνα και ο/η σύζυγος. Το υπουργείο εξετάζει αύξηση των ποσοστών και απλούστευση των διαδικασιών, ώστε να περιοριστούν οι διαμάχες και οι προσφυγές στη Δικαιοσύνη.
Η μεταρρύθμιση θα συνοδευτεί από ψηφιακά εργαλεία και νέες ηλεκτρονικές διαδικασίες, όπως πιστοποιητικά μέσω gov.gr και ψηφιακή ταυτοποίηση. Οι δηλώσεις αποδοχής ή αποποίησης, καθώς και οι εκκαθαρίσεις, θα διεκπεραιώνονται εξ ολοκλήρου διαδικτυακά, μειώνοντας κόστος, χρόνο και διοικητικά εμπόδια.
Συνολικά, το νέο Κληρονομικό Δίκαιο στοχεύει να τερματίσει χρόνιες αδικίες, να προστατεύσει τους κληρονόμους και να καθιερώσει ένα απλό, δίκαιο και διαφανές σύστημα διαχείρισης περιουσιών και χρεών στη χώρα.
Άρθρο της ProVisions @ economico.gr – 11 Οκτωβρίου 2025
